Le vendeur et le notaire fautifs dans la réalisation d’une vente ultérieurement annulée peuvent-ils être condamnés à rembourser à l’acquéreur les frais de notaire ?
C’est à cette question que la Cour de cassation a dû répondre dans une décision du 28 septembre 2022.
L’acquéreur d’un bien immobilier avait en effet assigné son vendeur et le notaire en paiement de divers dommages-intérêts suite à l’annulation de la vente dudit bien.
Ces dommages-intérêts comprenaient notamment ce qu’il est convenu d’appeler les « frais de notaire » payés par l’acquéreur au moment de l’achat du bien immobilier.
La cour d’appel avait condamné solidairement le vendeur, le notaire et son assureur à payer ces frais à l’acquéreur, au motif que celui-ci avait dû exposer inutilement de tels frais compte tenu de l’annulation de la vente.
A tort.
Dans sa décision, la Cour de cassation juge que la cour d’appel n’avait pas recherché, comme cela lui avait pourtant été demandé, « si ces « frais notarié » ne comprenaient pas des taxes ne pouvant pas constituer un préjudice réparable dès lors que la restitution pouvait en être demandée par l’acquéreur à l’administration fiscale à la suite de l’annulation de la vente ».
Autrement dit, si l’acquéreur peut obtenir le remboursement par l’administration fiscale des taxes composant les frais de notaires, le paiement de ces taxes ne constitue pas un préjudice indemnisable par le vendeur du bien dont la vente a été annulée et par le notaire qui a concouru à la vente.
De la même manière, la cour d’appel avait considéré que les intérêts du prêt bancaire souscrit pour financer l’acquisition du bien immobilier devaient être payés par le vendeur, le notaire et son assureur, à titre de dommages-intérêts.
La cour d’appel estimait en effet que les frais bancaires et les intérêts du prêt avaient été engagés inutilement du fait de l’annulation du prêt.
C’est à nouveau à tort.
La Cour de cassation juge en effet que ces intérêts et ces frais constituent la contrepartie de la jouissance du capital emprunté.
Or, si le contrat de crédit n’est pas annulé, comme c’était le cas en l’espèce, le souscripteur du crédit jouit toujours du capital emprunté, de sorte que les frais bancaires et les intérêts ne constituent un préjudice indemnisable ni par le vendeur du bien dont la vente a été annulée, ni par le notaire.
CQFD
Gilles HAMADACHE
